Bank Owned Properties: šta treba znati pre kupovine

Kako funkcionišu bank owned properties?

Bank owned properties postaju vlasništvo banke kada prethodni vlasnik ne isplati kredit i nekretnina ne može biti prodata na aukciji ili kroz drugi postupak. Nakon toga banka obično stavi nekretninu u svoj portfelj REO i angažuje odeljenje za upravljanje imovinom ili agenta da pripremi nekretninu za prodaju. Banke često žele da brzo oslobode kapital vezan u takvim nekretninama, ali to ne znači da će svaki objekat biti jeftiniji od tržišne vrednosti — cena može odražavati potrebne popravke, troškove održavanja i regulatorne obaveze.

Kupovina REO nekretnine obično se razlikuje od uobičajene kupovine između privatnih kupaca. Proces ume uključiti: pregled dosije nekretnine, pristupanje putem bankarskog asset managera, mogućnost kupovine “as-is” (u viđenom stanju) i sporiji proces od obične prodaje zbog internih procedura banke. Zbog toga je važno imati jasnu strategiju provere stanja nekretnine i finansiranja pre nego što uložite ponudu.

Provera stanja i rizici

Prilikom razmatranja bank owned property, ključne provere uključuju fizički pregled, procenu troškova popravki, proveru pravnog stanja (tereti, hipoteke, sudski sporovi) i pristup komunalnim informacijama (računi, dozvole). Nekretnine koje su bile zapuštene mogu imati skrivene probleme kao što su šteta od vlage, sistemska oštećenja instalacija ili problemi sa temeljem. Zbog toga je uvek preporučljivo angažovati licenciranog inspektora i, po potrebi, statičara ili stručnjaka za instalacije.

Finansiranje i porezi

Finansiranje kupovine bank owned properties ponekad je složenije nego standardne kupovine. Banke ponekad zahtevaju dokaz o finansijskoj sposobnosti pre prihvatanja ponude i često prodaju nekretnine “as-is”, što znači da kupac preuzima rizik troškova adaptacije. Hipotekarni uslovi mogu zavisiti od stanja objekta — neki kreditori ne finansiraju nekretnine koje nisu u zadovoljavajućem stanju. Takođe, važno je proveriti lokalne poreske obaveze i moguće retroaktivne dugove koji se mogu povezati sa nekretninom.

Pregovori sa bankom i struktura ponude

Pregovori se vode sa asset managerom banke ili specijalnom agencijom za REO. Budite spremni na formalniji i sporiji proces: banka obično zahteva potpisivanje dodatne papirologije, može postavljati rokove za depozite i zadržava pravo da odbije ponude bez objašnjenja. Ponude se ponekad podnose u vidu pisane i vezane ponude sa tim da banka može tražiti dokaze o osiguranju ili inspekciji. Jasno definisani uslovi, realistična procena troškova adaptacije i dokaz o finansijskoj spremnosti povećavaju šanse za prihvatanje.

Koje lokalne usluge angažovati?

U procesu kupovine REO nekretnine korisno je angažovati nekoliko vrsta profesionalaca: licenciranog agenta ili brokera sa iskustvom u bank owned properties, advokata za nekretnine koji može proveriti pravni status i terete, inspektora za detaljan pregled nekretnine i pouzdanog izvođača radova za procenu troškova popravki. Korišćenje lokal services kao što su stručnjaci za procenu vrednosti i konsalting timovi može pomoći da se razume lokalno tržište i realni troškovi ulaganja.

Strategije za kupce i investitore

Investitori često traže REO nekretnine kao priliku za sticanje imovine po nižoj ceni uz plan renoviranja i preprodaje ili za iznajmljivanje. Međutim, povrat investicije zavisi od tačne procene troškova popravki, poreza, provizija i vremena potrebnog za dovršetak radova. Za kupce koji traže dom, važno je razmotriti koliko radova su spremni da izvrše i da li je moguće osigurati kredit uz prihvatljive uslove. Realističan budžet i rezervni fond za neočekivane popravke često su presudni.

Zaključak

Bank owned properties predstavljaju specifičnu kategoriju nekretnina koja može ponuditi prilike ali i dodatne rizike. Temeljna provera pravnog i tehničkog stanja, razumevanje procesa prodaje banke, i angažovanje odgovarajućih lokalnih usluga smanjuju neizvesnost pri kupovini. Kupovina REO nekretnine zahteva strpljenje, detaljno planiranje i realnu procenu troškova kako bi se donela informisana odluka.